Les pièges fiscaux pour les non-résidents : que faut-il prévoir pour investir à Miami ?

Investir à Miami ou plus largement investir en Floride séduit de plus en plus d’investisseurs internationaux, notamment français et européens. Fiscalité attractive, dynamisme économique, stabilité juridique : les arguments ne manquent pas pour considérer un investissement à Miami comme un levier stratégique de diversification patrimoniale.Mais attention : la fiscalité américaine présente des spécificités qui peuvent surprendre les non-résidents. Mauvais choix de structure, erreurs déclaratives, méconnaissance des retenues à la source ou des taxes locales : ces pièges fiscaux peuvent réduire la rentabilité réelle d’un investissement, voire entraîner des risques juridiques.

Pour sécuriser pleinement votre investissement en Floride, il est essentiel de comprendre ces pièges et d’être accompagné par un expert local. Capitalink Miami détaille ici les principaux points de vigilance pour les investisseurs non-résidents.

1. Le risque de mauvaise structuration : un piège fréquent et coûteux

Beaucoup d’investisseurs étrangers commettent l’erreur d’acheter un bien immobilier aux États-Unis en leur nom propre, pensant simplifier l’opération. En réalité, cela peut créer plusieurs complications fiscales et successorales :

Responsabilité illimitée

En cas de litige lié au bien (accident sur la propriété, recours d’un locataire, etc.), la responsabilité personnelle du propriétaire peut être engagée.Or, la tradition juridique américaine permet des dommages et intérêts bien plus élevés qu’en Europe.

Fiscalité plus lourde

Un achat en nom propre peut entraîner une imposition plus élevée sur les revenus locatifs, ainsi qu’une complexité accrue dans les déclarations fiscales auprès de l’IRS (Internal Revenue Service).

Problèmes de succession (Estate Tax)

Au décès du propriétaire non-résident, les biens détenus directement aux États-Unis peuvent être soumis à une taxation successorale très élevée, parfois jusqu’à 40 % de la valeur du bien, avec un abattement extrêmement faible pour les non-résidents.

La bonne pratique : Créer une structure adaptée, comme une LLC ou une structure hybride (LLC + Corporation), permet d’optimiser la fiscalité, d’améliorer la protection juridique et de simplifier la transmission.Capitalink Miami accompagne ses clients pour choisir la structure la mieux adaptée à leur projet et à leur pays de résidence fiscale.

2. La retenue à la source FIRPTA : un mécanisme souvent mal compris

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) est l’un des pièges fiscaux les plus importants pour les étrangers réalisant un investissement à Miami ou en Floride.

Comment fonctionne FIRPTA ?

Lorsqu’un non-résident revend un bien immobilier aux États-Unis, l’acheteur est légalement tenu de retenir 15 % du prix de vente au titre d’un prélèvement fédéral.Ce n’est pas une taxe définitive, mais un acompte fiscal.

Erreur fréquente

Certains investisseurs pensent que FIRPTA correspond à leur imposition finale. En réalité :

• le montant retenu n’a rien à voir avec la plus-value réelle ;

• l’investisseur doit ensuite déposer une déclaration fiscale pour récupérer tout ou partie de cette somme ;

• sans démarche proactive, une partie de la retenue peut être perdue définitivement.

La bonne pratique : Anticiper FIRPTA dès le lancement du projet de vente et préparer la documentation avec un CPA (expert-comptable américain).Capitalink Miami coordonne ce processus pour éviter tout blocage ou toute sur-taxation.

3. L’imposition sur les revenus locatifs : un système spécifique

Un investissement à Miami destiné à la location génère un revenu passible de l’impôt américain, même si le propriétaire vit à l’étranger.

Deux options existent :

1. Imposition forfaitaire de 30 %

Si le propriétaire ne fait aucune démarche fiscale, ses revenus locatifs bruts (avant toutes charges) sont taxés à 30 %.

C’est l’un des pièges les plus fréquents : beaucoup d’investisseurs ignorent qu’ils doivent déclarer en amont leur intention d’être imposés au net.

2. Imposition sur le revenu net

En déposant le formulaire adéquat (notamment le W-8ECI), les charges réelles deviennent déductibles :

• frais de gestion,

• taxes foncières,

• intérêts d’emprunt,

• amortissement comptable,

• réparations et maintenance.

Cette méthode est largement plus avantageuse.

La bonne pratique : Mettre en place le bon régime fiscal dès l’acquisition.Capitalink Miami informe et accompagne les investisseurs pour optimiser leur rentabilité et éviter toute erreur déclarative.

4. La double imposition : comment éviter de payer deux fois ?

Les investisseurs français craignent souvent d’être imposés aux États-Unis et en France.En réalité, la convention fiscale franco-américaine permet d’éviter ce double paiement.

Deux points essentiels :

1. Les revenus locatifs sont imposés aux États-Unis, puis déclarés en France, avec un crédit d’impôt équivalent pour neutraliser la double imposition.

2. La plus-value immobilière est imposée aux États-Unis, puis déclarée en France à titre informatif, sans imposition supplémentaire.

Le piège survient lorsque l’investisseur ne respecte pas ses obligations déclaratives dans un pays ou l’autre, ce qui peut générer :

• pénalités,

• retards de remboursement,

• complications bancaires,

• risque fiscal en cas de contrôle.

Capitalink Miami travaille avec des fiscalistes français et américains pour assurer une conformité complète.

5. Les taxes locales en Floride : souvent sous-estimées

Investir en Floride implique de prendre en compte plusieurs taxes locales :

Property Tax (taxe foncière)

En moyenne entre 1,0 % et 2,0 % de la valeur du bien selon les comtés.Cette taxe peut évoluer chaque année, et elle varie selon :

• l’usage du bien (résidence, location, investissement pur),

• la localisation (Miami Beach, Brickell, Doral…),

• les exemptions (homestead, non applicable aux non-résidents).

Sales & Tourist Taxes

Pour les locations courte durée (Airbnb, saisonnier), plusieurs taxes supplémentaires s’appliquent :

• sales tax,

• tourist development tax,

• occupancy tax.

Ne pas les collecter expose à des pénalités importantes.

La bonne pratique : Déterminer précisément le mode de location et prévoir les taxes associées avant même l’acquisition.Capitalink Miami réalise pour ses clients un pro forma locatif intégrant toutes les taxes pour donner une visibilité claire sur la rentabilité nette.

6. Les obligations déclaratives : un calendrier strict

Ignorer ou dépasser les deadlines fiscales expose à des amendes.

Déclarations clés pour un non-résident :

• Formulaire 1040-NR pour les revenus locatifs,

• Déclarations pour les LLC (form 5472, Annual Report),

• Formulaires pour FIRPTA lors d’une vente,

• Déclarations d’état (selon les localisations),

• Taxes de location courte durée mensuelles ou trimestrielles.

Beaucoup d’investisseurs découvrent ces obligations trop tard, ce qui peut créer un passif fiscal rétroactif.

Capitalink Miami coordonne l’ensemble des intervenants (CPA, avocats, gestionnaires) pour sécuriser le suivi fiscal.

Conclusion : éviter les pièges fiscaux pour un investissement serein

Investir à Miami ou investir en Floride offre de nombreux avantages, mais la fiscalité américaine impose une rigueur qui peut surprendre les non-résidents.Absence de structuration, erreurs liées à FIRPTA, mauvaise option fiscale sur les revenus, méconnaissance des taxes locales, obligations déclaratives complexes : ces pièges peuvent réduire la rentabilité d’un investissement à Miami et créer des risques significatifs.

Avec un accompagnement expert, il devient toutefois possible de :

• réduire la charge fiscale,

• sécuriser les operations,

• optimiser la structure patrimoniale,

• éviter tout risque successoral ou juridique.

Capitalink Miami accompagne chaque année de nombreux investisseurs internationaux dans la structuration, l’acquisition, la gestion et la revente de leurs biens en Floride.

Grâce à une expertise éprouvée sur les aspects fiscaux, juridiques et opérationnels, nous aidons nos clients à investir en toute sécurité et à maximiser la performance de leurs actifs.